부동산 경매 기초지식 알아보기

부동산 경매는 자산을 늘리기 위한 좋은 재테크 수단입니다. 경매로 시세보다 저렴하게 부동산을 구매할 수 있는 기회를 제공하지만 처음에는 접근하기 복잡하고 어려운 과정이 될 수 있습니다. 이 블로그 글을 통해 부동산 경매 기초지식과 참고할만한 사이트에 대해 소개하여 드리겠습니다.

부동산 경매란?

부동산 경매는 채무자가 빚을 갚지 못할 경우 법원이 해당 부동산을 강제로 처분하여 채권자에게 변제하는 과정입니다.

경매는 토지부터 주택, 임야, 도로, 상가까지 모든 부동산이 나올 수 있으며 시세보다 저렴하게 낙찰을 받을 수 있기 때문에 

잘 선택한 경매물건은 자산을 증식하는 훌륭한 재테크 수단으로 꼽습니다. 

 

부동산 경매는 크게 강제경매와 임의경매로 나누어집니다

 

강제경매

강제경매는 채권자가 채무자의 채무 불이행을 이유로 법원에 채무자의 부동산을 강제로 부치는 절차입니다.

 

1. 원인

• 채무자가 채무를 변제하지 못했을때 채권자가 법원에 신청하여 이루어집니다.
• 판결, 집행권원을 근거로 채무자의 부동산을 법원에 경매신청합니다.

 

2. 절차

1. 채권자가 채무자에게 경매를 신청할 권리가 있을 경우(집행권원) 법원에 채무자의 부동산을 경매 신청합니다.
2. 법원은 경매 개시 결정을 내리고 채무자의 부동산을 압류합니다.
3. 경매 공고 후 입찰이 진행되며, 최고액을 작성한 입찰자가 부동산을 낙찰받습니다.
4. 낙찰자가 잔금을 납부하면 소유권 이전절차가 완료되고 그 잔금으로 채권자는 채무를 변제를 받습니다.

 

임의경매

임의경매는 채무자가 담보로 제공한 부동산에 대하여 채권자가 경매를 신청하는 절차입니다.

채무자가 은행에 대출을 받고 원리금을 갚지 못했을때 대다수 발생합니다.

 

1. 원인

 

• 채무자가 담보 대출을 갚지 못하였을 때, 채권자가 담보권을 행사하여 경매를 신청합니다.
• 담보권(저당권, 질권)에 근거합니다.

 

2. 절차

 

1. 채권자가 직접 법원에 경매를 신청하지 않고 , 담보권 실행을 통해 경매가 진행됩니다.
2. 담보권 실행 통지 후 경매 절차가 진행됩니다.
3. 강제경매와 마찬가지로 낙찰자가 잔금을 납부하고 그 잔금으로 채무를 변제받습니다.

강제경매와 임의경매의 주요 차이점

 

강제경매 : 판결문, 지급명령과 같은 집행권원을 근거로 채권자가 법원에 직접 신청

임의경매 : 저당권, 질권과 같은 담보권을 근거로 채권자가 담보권 실행 절차를 통해 경매를 진행

 

용어의 차이만 있을 뿐 강제경매나 임의경매 모두 채권자가 채무자에게 법원에 경매를 신청하는 것을 동일합니다.

 

부동산 경매 절차 알아보기

입찰 시 알아야 할 부동산 경매 주요 절차에 대해 알아보겠습니다.

부동산 경매절차

1. 부동산 물건 검색 및 입찰 물건 선정

 

1. 대법원 경매정보사이트나 전문 경매 사이트를 통해 입찰할 부동산 물건을 선정합니다.
2. 부동산물건 선정 시에는 향후 지역개발 호재나 용도 가격등 전반적으로 고려하여 선정합니다.
3. 해당물건 낙찰 시 향후 자금계획도 초기단계에서 확인해야 여유 있게 자금운영을 할 수 있습니다.

2. 현장 답사 및 실사

 

1. 부동산 임장이라고 하는 이 단계에서 물건의 실제 상태를 확인해 보기 위해 현장을 방문합니다.
2. 경매물건은 공실이 아닌 이상 내부를 볼 수 없고 근처 부동산, 주변환경, 접근성 등 외부 상태를 체크합니다.

3. 부동산 권리분석

 

1. 사실상 경매에서 가장 중요한 단계입니다.
2. 등기부등본, 건축물대장 등을 통해 해당 물건의 권리관계를 파악합니다.
3. 선순위임대인, 근저당, 가압류, 가등기등의 말소기준권리를 파악하여 낙찰을 받아도 하자가 없는지 체크합니다.

4. 입찰

 

1. 물건확인과 권리분석이 완료되고 이상이 없으면 해당 경매기일에 입찰을 합니다.
2. 입찰 보증금(입찰가격의 10%)과 신분증을 준비하고 입찰표를 작성합니다.
3. 보증금은 낙찰이 되지 않으면 바로 돌려받습니다.
4. 입찰가격 작성 시 본인이 생각한 금액이 맞는지 다시 한번 확인합니다.

5. 낙찰 및 잔금납부

 

1. 낙찰 후 한 달 내 잔금납부 시 소유권 이전이 됩니다.
2. 본인이 생각했던 자금계획대로 잔금을 납부합니다.
3. 잔금 납부기한을 넘기면 보증금을 몰수당하고 재경매가 이루어집니다.

부동산 경매 참고 사이트 알아보기

부동산 경매 시 다양한 참고 사이트가 있습니다.

무료사이트

 

1. 대법원 경매사이트

대한민국법원 법원경매정보

대법원 경매사이트는 무료로 기본적인 경매 물건 정보를 제공합니다.

 

2. 경매마당

부동산경매사이트 | 경매마당

 

경매마당 또한 무료로 이용할 수 있는 경매 정보 사이트입니다.

 

유료사이트

유료사이트는 유료로 결제하는 만큼 등기부등본열람, 현황조사서, 매각물건명세서등 다양한 권리분석 자료가 제공됩니다.

 

지지옥션

결과의 차이! 지지옥션

 

스피드옥션

법원경매 정보서비스 No.1 스피드옥션

 

탱크옥션

탱크옥션

 

이 외에도 다양한 유료사이트가 있지만 위 사이트를 가장 많이 이용합니다.

 

부동산 경매 입찰봉투

부동산경매 주의사항

 

1. 낙찰잔금 이외에 소유권취득세, 인테리어, 이사비, 관리비등 예기치 못한 비용이 발생될 수 있어 자금계획을 여유롭게 세워야 합니다.

 

2. 임차인의 보증금 인수 여부, 권리의 소멸 인수 여부등 말소기준권리를 정확히 파악하여야 합니다. 

 

3. 낙찰 후 명도에 대한 문제가 발생될 수 있습니다. 명도는 기존에 거주하던 사람에게 퇴거요청을 하는 것인데 원활하게 명도가 되지 않을 경우 강제집행까지 갈 수 있습니다.

 

4. 입찰가격을 정확하게 기입하여야 합니다. 입찰가격을 잘못기입하여 낙찰을 받고 잔금을 납부하지 못하면 보증금을 몰수당할 수 있으니 주의해야 합니다.